دنياي اقتصاد/ متن پيش رو در دنياي اقتصاد منتشر شده و انتشار آن به معني تاييد تمام يا بخشي از آن نيست.


آخرين وضعيت متغيرها در بازار «املاک کلنگي»، از پايان سقوط پروانه‌هاي ساختماني در شهر تهران خبر مي‌دهد. حجم معاملات زمين مسکوني در پايتخت در تابستان امسال با رشد 21 درصدي نسبت به بهار مواجه شد که اين اتفاق با لحاظ افزايش 9 درصدي تيراژ ساخت مسکن در همين فاصله زماني، علامت روشن از بازگشت سرمايه‌گذاران به بازار بعد از 31 ماه رکود ساختماني، محسوب مي‌شود. فعاليت‌هاي ساختماني از زمستان سال 92 به‌دنبال جهش قيمت زمين در پايتخت در نيمه اول همان سال، ماه به ماه کم شد و تعداد پروانه‌ها در برخي‌ ماه‌هاي سال 93 تا 80 درصد افت کرد. اما آمار رسمي از بازار بالادست ساخت‌و‌ساز در نيمه اول امسال نشان مي‌دهد «آرامش نسبي قيمت زمين» ناشي از تخليه حباب، به‌عنوان «فرصت سوم» ساختماني، مورد بهره‌برداري سازنده‌ها قرار گرفته؛ به‌طوري‌که سمت عرضه با استفاده از «تسهيلات ساخت بدون سپرده» و «تحرک معاملات مسکن» و همچنين مزيت «ريز نوسان تک‌رقمي قيمت زمين» مقدمات رونق در اين بازار را کليد زده است. متوسط قيمت هر مترمربع زمين با کاربري مسکوني - بناي کلنگي - در تهران 4 ميليون و 540 هزار تومان اعلام شده است. کاهش محسوس «متراژ» در معاملات زمين، زمينه افزايش واحدهاي پرتقاضا (کوچک متراژ) را تقويت کرده است.

انتظارات و پيش‌بيني‌هاي کارشناسي درباره زمان خروج بازار ساخت ‌و‌ساز از رکود، براساس تازه‌ترين گزارش مرکز آمار ايران از وضعيت تحولات بازار مسکن پايتخت، محقق شد. آخرين وضعيت بازار معاملات زمين (املاک کلنگي) در پايتخت طي تابستان امسال نشان مي‌دهد تقاضاي موثر براي سرمايه‌گذاري ساختماني در شهر تهران بعد از دوسال رکود رو به افزايش گذاشته است. تابستان امسال، حجم معاملات خريد زمين(ملک کلنگي) از سوي سرمايه‌گذاران ساختماني و سازندگان مسکن نسبت به يک فصل قبل(بهار 94) معادل 21 درصد افزايش يافت اين در حالي است که در بهار امسال در مقايسه با يک فصل قبل از آن –زمستان 94- حجم خريد زمين در بازار بالادست ساخت و ساز 40 درصد کم شد و به اين ترتيب تا پيش از تابستان امسال، علائم رکود ساختماني همچنان در بازار بالادست(ملک کلنگي) وجود داشت. اولين و مهم‌ترين پيام از روند تغييرات فصلي معاملات زمين مسکوني(املاک کلنگي) از افزايش مراجعه سازندگان و سرمايه‌گذاران ساختماني به بازار معاملات زمين براي تامين «جزء‌اصلي ساخت و سازهاي جديد» حکايت دارد. از آنجا که بازار معاملات زمين، بازار بالادست ساخت‌‌‌سازهاي مسکوني محسوب مي‌شود هرگونه تغيير و تحول در آن نشان‌دهنده در پيش بودن تحول در همان راستا در بازار ساخت مسکن است. هرچند حجم معاملات زمين(املاک کلنگي)طي تابستان امسال در مقايسه با مدت مشابه سال قبل-تابستان 94- با کاهش 3/ 5 درصدي روبه‌رو شده اما اين ميزان افت به مراتب کمتر از تغييرات صورت گرفته در حجم معاملات خريد زمين در فاصله بهار 95 نسبت به بهار 94 است. تغييرات نقطه‌اي حجم معاملات خريد زمين در فصل تابستان درحالي افت 3/ 5 درصدي را نشان مي‌دهد که در بهار 95 نسبت به بهار 94، معادل 21 درصد حجم معاملات در بازار زمين مسکوني افت کرد. به گزارش «دنياي اقتصاد»، جديدترين اطلاعات رسمي از بازار معاملات زمين (املاک مسکوني کلنگي) به‌عنوان بازار بالادست ساخت مسکن حاکي از حضور پررنگ‌تر سرمايه‌گذاران ساختماني در عرصه ساخت و ساز است. بر مبناي گزارش جديد مرکز آمار ايران از روند تحولات بازار مسکن شهر‌تهران طي تابستان 95، سرمايه‌گذاران ساختماني از تابستان امسال بازگشت تدريجي خود به بازار ساخت و ساز را از سر گرفته‌اند. حجم معاملات خريد زمين (املاک کلنگي) در تابستان امسال، نسبت به فصل گذشته-بهار95-با رشد 21 درصدي همراه شد که اين موضوع به معناي تحقق پيش‌بيني‌ها و انتظارات کارشناسي از پايان دوره رکود ساختماني همزمان با شروع نيمه دوم سال 95 است.

سه فرصت‌طلايي براي سازندگان

آمارهاي جديد از وضعيت بازار بالادست ساخت‌و‌سازهاي مسکوني نشان مي‌دهد هم اکنون سومين فرصت مناسب براي ورود سرمايه‌گذاران ساختماني به ساخت و سازهاي جديد فراهم شده است؛ طوري که مي‌توان از اين فرصت تازه به‌عنوان «زمينه مکمل» دو فرصت طلايي ايجاد شده براي شروع فعاليت‌هاي جديد ساختماني نام برد. آرامش قيمتي در بازار معاملات زمين(املاک کلنگي) شهر تهران از اين جهت فرصت تکميلي براي شروع ساخت و سازهاي جديد محسوب مي‌شود که پيش از اين در نتيجه بروز دو فرصت مهم در اين بازار، زمينه خروج بازار ساخت مسکن از رکود، فراهم شده بود. «افزايش ميزان تسهيلات بدون سپرده ساخت مسکن تا سقف 150 ميليون تومان» در شهر تهران، به‌عنوان اولين فرصت خروج بازار ساخت‌و‌ساز مسکوني از حالت رکود، از ابتداي امسال منجر به تقويت بنيه مالي سازندگان براي شروع پروژه‌هاي جديد ساختماني شد. با توجه به وجود تنوع در سبد فعلي وام ساخت مسکن هم اکنون به‌طور متوسط سازندگان و سرمايه‌گذاران ساختماني در پايتخت به وام 130ميليون توماني بدون سپرده دسترسي دارند؛ طوري که رقم فعلي بخش قابل توجهي از نياز مالي آنان براي شروع پروژه‌هاي جديد را برطرف مي‌کند. دومين فرصت سازندگان‌ و سرمايه‌گذاران ساختماني براي شروع پروژه‌هاي جديد ساختماني به «افزايش حجم معاملات مسکن در نتيجه خروج بازار خريد و فروش آپارتمان‌هاي مسکوني از رکود و در نتيجه تقويت تقاضا براي خريد واحدهاي مسکوني» طي دست کم دو فصل گذشته برمي‌گردد که اين موضوع مي‌تواند تقاضاي خريد را براي سازنده‌ها به نوعي تضمين کند. نيمه اول امسال، حجم معاملات خريد مسکن در نتيجه تقويت قدرت خريد متقاضيان مصرفي به واسطه افزايش سقف تسهيلات خريد آپارتمان افزايش يافت و بازار مسکن در فاز پيش رونق قرار گرفت؛ به واسطه رشد حجم معاملات خريد مسکن، بخشي از دارايي‌هاي بلوکه شده سازندگان‌‌و سرمايه‌گذاران ساختماني در واحدهاي آماده، آزاد شد و دومين پيش شرط لازم براي شروع ساخت‌وسازهاي جديد فراهم شد. هم اکنون با فراهم شدن سومين فرصت مناسب براي ورود سرمايه‌گذاران به پروژه‌هاي جديد ساختماني ناشي از آرامش نسبي قيمت زمين، درحالي از تابستان امسال استارت بازگشت سازندگان به حوزه ساخت مسکن زده شد که به اعتقاد کارشناسان با تکميل شدن هر سه ضلع مثلث خروج بازار ساخت‌ و ساز از رکود، هم اکنون بهترين زمان براي شروع پروژه‌هاي جديد مسکوني است. محتواي جديدترين آمارهاي ارائه شده از سوي مرکز آمار ايران درباره تحولات بازار معاملات مسکن در تابستان امسال نشان مي‌دهد آرامش قيمتي در بازار معاملات زمين(املاک کلنگي)براي هشتمين فصل پياپي تمديد شد. متوسط قيمت فروش هرمترمربع زمين‌‌ مسکوني(املاک کلنگي)، تابستان امسال به 4 ميليون و 540 هزار تومان رسيد که نسبت به فصل قبل 2/ 0درصد کاهش و نسبت به فصل مشابه سال قبل 3/ 3 درصد افزايش داشته است. به گزارش «دنياي اقتصاد»، متوسط قيمت هرمترمربع زمين مسکوني(املاک کلنگي) از پاييز 93 تا تابستان 95، بين 4ميليون و 410 هزار تومان تا 4 ميليون و 540 هزار تومان ريزنوسان جزئي داشته است. به اين معنا که قيمت زمين به‌عنوان «جزء اصلي و گران‌قيمت» فعاليت‌هاي ساختماني، براي 8 فصل پياپي، از آرامش نسبي برخوردار بوده و ريزنوسانات قيمتي در بازار بالادست ساخت‌وسازهاي مسکوني به حدي نبوده است که بتوان گفت بازار زمين به لحاظ قيمت، «ملتهب» شده يا با وضعيت «تخليه حباب و افت محسوس» مواجه شده است. متوسط قيمت هرمترمربع زمين مسکوني (املاک کلنگي) در فصل بهار 92 تا مرز 6 ميليون تومان نيز پيش رفت، اما با تخليه حباب قيمت زمين از آن زمان تا پاييز سال 93، آرامش نسبي در بازار بالادست ساخت مسکن حاکم شد و اين آرامش کماکان پابرجا است.

ساخت و ساز آماده رونق

با تکميل سه فرصت مناسب براي خروج بازار ساخت مسکن از رکود و بازگشت سرمايه‌گذاران ساختماني به پروژه‌هاي جديد ساختماني به اعتقاد کارشناسان هم‌اکنون بازار ساخت‌‌وساز مسکن به مرحله‌اي رسيده است که از هر جهت آمادگي ورود به دوره رونق را دارد و مي‌تواند استارت ورود به فاز رونق را بزند. به خصوص اينکه پس از فراهم شدن دو فرصت اول يعني «افزايش حجم معاملات و تقاضاي خريد مسکن» و همچنين «دسترسي سازنده‌ها به وام بدون سپرده» براي شروع ساخت و سازهاي جديد، هم اکنون آرامش نسبي قيمتي در بازار معاملات زمين مسکوني به حدي است که امکان بهره‌برداري موثر سازنده‌ها و سرمايه‌گذاران ساختماني از دو فرصت به وجود آمده فراهم شده است. کارشناسان تاکيد مي‌کنند هم اکنون همه شرايط لازم براي خيز ساخت و ساز به سمت رونق فراهم شده که مجموع اين شرايط علائمي از بازگشت دوباره سرمايه‌گذاران و سازندگان به فعاليت‌هاي ساختماني را در خود جاي داده است. اين در حالي است که آمارهاي جديد نيز اين موضوع را تاييد مي‌کند و از شروع حرکت بازار ساخت مسکن از فاز رکود همزمان با پايان نيمه اول سال، خبر مي‌دهد.

سهم زمين از هزينه ساخت

علاوه بر گزارش جديد مرکز آمار از وضعيت معاملات زمين در بازار مسکن، محتواي گزارش‌هاي منتشر شده از سوي بانک مرکزي، نشان مي‌دهد هم اکنون در پايتخت، هزينه خريد زمين (املاک کلنگي) 53 درصد قيمت تمام‌شده ساخت مسکن را تشکيل مي‌دهد که اين موضوع به معناي محسوب شدن زمين به‌عنوان جزء اصلي ساخت و ساز است. اگرچه به روايت مرکز آمار ايران متوسط قيمت هرمترمربع زمين هم اکنون به 4 ميليون و 540 هزار تومان رسيده است اما سهم قيمت زمين در ساخت هرمترمربع بناي مسکوني حدود يک ميليون و160 هزار تومان برآورد مي‌شود. به اين معني که با توجه به متوسط سطح اشغال زمين در ساخت و سازهاي مسکوني و همچنين ميزان تراکم ساختماني مسکوني در شهر تهران از آنجا که قيمت کل زمين در يک پروژه ساختماني برحسب مساحت کل زيربنا، سرشکن مي‌شود، در نتيجه قيمت هرمترمربع زمين به حدود يک‌پنجم درهرمترمربع بناي مسکوني مي‌رسد. از طرفي بنا بر آمارهاي رسمي اعلام‌شده از سوي بانک مرکزي، متوسط «هزينه ساخت» هرمترمربع بناي مسکوني به‌عنوان «جزء دوم» قيمت تمام‌شده مسکن، حدود يک ميليون تومان است که به اين ترتيب متوسط قيمت تمام‌شده ساخت هرمترمربع آپارتمان مسکوني معادل 2 ميليون و 160 هزار تومان برآورد مي‌شود که سهم زمين از اين رقم، 53 درصد تخمين زده مي‌شود. محتواي آمارهاي رسمي جديد از روند تحولات بازار مسکن شهر تهران و مقايسه آن با ساير آمارها نشان مي‌دهد: در تابستان امسال حجم ساخت واحدهاي مسکوني جديد معادل 5 درصد در مقايسه با تابستان سال 94 کم شد؛ طي همين فاصله زماني، حجم معاملات خريد زمين نيز با افت 3/ 5 درصدي نسبت به مدت مشابه سال قبل همراه شد. اين درحالي است که در تابستان امسال، در مقايسه با يک فصل قبل-بهار95-تيراژ ساخت واحدهاي مسکوني رشد مثبت 9درصدي داشته است.در حالي که طي اين مدت، حجم معاملات خريد زمين رشد 21 درصدي را تجربه کرد. از آنجا که ميزان رشد خريد زمين نسبت به رشد تيراژ ساخت مسکن در تابستان امسال بيشتر بوده است مي‌توان گفت بخشي از خريداران تابستاني املاک کلنگي به تدريج در ماه‌هاي اخير براي دريافت جواز ساختماني وارد عمل شده‌اند و انتظار مي‌رود بخش ديگري از آنها نيز طي ماه‌هاي پيش رو اقدام به دريافت پروانه و شروع عمليات ساخت پروژه‌هاي جديد ساختماني کنند. به اين معنا که هر چند بين نرخ رشد حجم معاملات خريد زمين و همچنين ميزان رشد تيراژ ساختماني جديد فاصله وجود دارد اما اين فاصله با ورود تدريجي سرمايه‌گذاران براي دريافت پروانه‌هاي جديد ساختماني، به تدريج جبران مي‌شود. طوري که انتظار مي‌رود تا پايان امسال، غالب خريداران زمين، فعاليت‌هاي ساختماني خود را آغاز کنند. تغييرات نقطه‌اي تيراژ ساخت مسکن در تهران طي سال جاري نشان مي‌دهد که سقوط پروانه‌هاي ساختماني به لحاظ حجم بعد از 10 فصل پياپي (فاصله دي ماه 92 تا ابتداي مرداد 95) در مردادماه امسال متوقف شده طوري که تعداد واحدهاي مسکوني جديد در مردادماه بعد از 31 ماه، رشد مثبت به لحاظ تغييرات نقطه‌اي (هرماه نسبت به ماه مشابه سال قبل) پيدا کرده است.تيراژ ساخت مسکن در مرداد امسال در مقايسه با مرداد سال گذشته 56 درصد و در شهريور 95 نسبت به شهريور پارسال 5 درصد افزايش يافته است.

چرخش الگوي مساحتي ساخت مسکن

تازه‌ترين گزارش مرکز آمار از روند تحولات بازار مسکن شهر تهران در تابستان 95 همچنين يک نکته مثبت و اميدوارکننده به لحاظ اصلاح الگوي غلط سال‌هاي اخير در بازار ساخت‌و‌ساز مسکوني را منعکس مي‌کند. متوسط مساحت زمين مسکوني (املاک کلنگي) معامله شده طي تابستان 95 نسبت به تابستان سال گذشته، 37 مترمربع معادل 12 درصد کاهش يافته و از ميانگين 314 مترمربع به متوسط 277 مترمربع رسيده است.

کوچک شدن عرصه ساخت و سازهاي مسکوني به ازاي هرپروژه ساختماني در شهر تهران در وهله اول به معناي «سلب امکان اوليه براي بزرگ‌سازي مسکن (ساخت واحدهاي مسکوني خارج از الگوي مصرف) از سوي بسازوبفروش‌ها» است.هر چند هنوز اين احتمال نيز وجود دارد که سازندگان در زمين‌هاي کم متراژتر نيز همچنان ساخت تعداد واحدهاي کمتر اما بزرگ متراژ را در پروژه‌هاي ساختماني جديد دنبال کنند.در اين ميان اجبار سازندگان از سوي شهرداري‌ها براي تامين پارکينگ به ازاي هرواحد مسکوني به نوعي بر «بزرگ‌سازي اجباري»در زمين‌هاي کم مساحت‌تر تاثير احتمالي دارد. کارشناسان معتقدند کاهش 12 درصدي مساحت زمين‌هاي خريداري شده براي ساخت و سازهاي جديد مسکوني از سوي سازندگان و سرمايه‌گذاران ساختماني دست کم مي‌تواند ناشي از دو علت عمده باشد. اولين علت به «تشخيص نيازمصرفي سمت تقاضاي فعلي مسکن از سوي سازندگان» برمي گردد.هم اکنون بيش از نيمي از حجم معاملات خريد مسکن از ميان فايل‌هاي فروش آپارتمان‌هاي زير 90 مترمربع انجام مي‌شود؛به اين ترتيب بخشي از سازندگان مسکن براي شروع پروژه‌هاي جديد ساختماني احتمالا با تشخيص نياز به ساخت واحدهاي کوچک متراژ و ميان متراژ، مساحت زمين‌هاي خريداري شده براي ساخت و سازهاي جديد را به سمت الگوي ساخت‌و‌سازهاي مصرفي تغيير جهت داده‌اند. از سوي ديگر، «تضعيف بنيه مالي سازندگان در دوره رکود معاملات مسکن و محبوس شدن بخش قابل توجهي از سرمايه‌هاي آنان در واحدهاي فروش نرفته» عملا امکان خريد زمين‌هاي بزرگ‌متراژ را از آنها سلب کرده و به‌عنوان عامل دوم در افت 12 درصدي ميانگين مساحت زمين‌هاي خريداري شده از سوي سرمايه‌گذاران ساختماني مطرح است. با اين‌حال، کارشناسان چرخش سازندگان براي ساخت و سازهاي جديد از خريد زمين بزرگ به سمت ساخت و سازهاي مصرفي ناشي از خريد ملک کلنگي کم متراژ را يک اتفاق مثبت ارزيابي مي‌کنند؛ به اين معنا که اين تغيير جهت در رفتار سازندگان همزمان با ورود بازار مسکن به فاز رونق در ماه‌هاي پيش‌رو و نياز به حجم بيشتري از واحدهاي مسکوني کوچک متراژ و ميان متراژ، نقش بسيار مهمي در تامين نياز بازار تقاضا و جلوگيري از التهاب قيمت مسکن خواهد داشت.

رشد کيفي خريد مسکن

براساس گزارش جديد مرکز آمار از روند تحولات بازار مسکن شهر تهران در سه ماه دوم امسال، متوسط قيمت خريد هرمترمربع آپارتمان مسکوني در شهر تهران طي تابستان 95 به مترمربعي 4 ميليون و272 هزار تومان رسيده است که نسبت به فصل قبل-بهار95-معادل 8/ 0درصد و در مقايسه با مدت مشابه سال قبل 6 درصد افزايش داشته است. همچنين تعداد معاملات خريد مسکن در تابستان امسال در مقايسه با فصل بهار، 9/ 24 درصد و نسبت به تابستان سال 94، معادل 22 درصد افزايش داشته است. افزايش بيش از 20 درصدي حجم معاملات مسکن در تابستان امسال نسبت به فصل قبل و فصل مشابه سال قبل، پيشروي بازار مسکن در فاز پيش رونق را تاييد مي‌کند. نکته قابل توجه ديگري که از محتواي گزارش جديد مرکز آمار قابل استنباط است به رشد کيفي معاملات خريد مسکن طي تابستان امسال برمي‌گردد. متوسط مساحت آپارتمان‌هاي خريداري شده در تابستان امسال از سوي متقاضيان مسکن، به ميزان 2 مترمربع نسبت به سال گذشته افزايش داشته است؛تابستان پارسال، ميانگين مساحت آپارتمان‌هاي خريداري شده از سوي متقاضيان مسکن 86 مترمربع بود و اين درحالي است که متوسط متراژ واحدهاي مسکوني خريداري شده از سوي متقاضيان طي تابستان امسال، به 88 مترمربع افزايش يافته است که اولين دليل اين موضوع تقويت قدرت خريد متقاضيان خريد مسکن در سال جاري نسبت به سال قبل به واسطه افزايش سقف تسهيلات خريد آپارتمان از ابتداي امسال است. داده‌هاي ارائه شده در اين گزارش درباره متوسط عمربناي واحدهاي خريداري شده طي تابستان امسال نشان مي‌دهد عمده تقاضاي خريد مسکن در سه ماه دوم امسال، بر خريد آپارتمان‌هاي «ميانسال»، با ميانگين عمر 9 سال تمرکز داشته است.


با کانال تلگرامي «آخرين خبر» همراه شويد