سود ۲۰۰ درصدی انبوه‌سازان از ساخت مسکن

تسنیم: وضعیت سود در بازار مسکن ایران را چگونه ارزیابی می‌کنید؟

عقبایی: واقعیت آن است که سازندگان به‌دنبال سود سوداگرانه از بازار مسکن هستند. انبوه‌سازان باید طمع را کنار بگذارند. اگر بخواهیم مقایسه‌ای انجام دهیم بین هزینه ساخت و قیمت مسکن، هزینه ساخت ممکن است به‌عنوان مثال 10 تا 20 درصد افزایش یابد، اما قیمت مسکن شیبی چند ده برابری داشته است. دقیقاً همین نکته‌ای است که شما به آن اشاره کردید.

تسنیم: آیا افزایش هزینه‌های ساخت و مسکن قابل انکار است و چه عواملی در آن نقش دارند؟

عقبایی: رشد هزینه تولید، قیمت مسکن و هزینه‌های مربوط به مسکن در کشور قابل انکار نیست. طبیعتاً دستمزد کارگر افزایش یافته و هزینه نیروی کار بالا رفته است. مصالح ساختمانی افزایش قیمت داشته، هزینه صدور پروانه‌های ساختمانی افزایش یافته، هزینه انشعابات آب، برق و گاز که در گذشته در هزینه‌های ساخت چندان لحاظ نمی‌شد، افزایش یافته و همه این موارد رشد داشته است. قیمت تمام‌شده مسکن افزایش یافته، اما سودی که سازندگان مسکن در حوزه مسکن دنبال می‌کنند، سودی نامتعارف و سوداگرانه است که با رشد درآمد مردم تناسب ندارد.

تسنیم: سود ساخت‌وساز در کشورهای دیگر چگونه است و مقایسه آن با ایران چیست؟

عقبایی: در کشورهای حوزه خلیج فارس که مطالعه‌ای روی آن‌ها انجام داده‌ام، سود ساخت‌وساز بین 20 تا 25 درصد است؛ یعنی حداکثر بین 20 تا 25 درصد، حتی در کشوری مانند ژاپن. این موضوع را با استادی در زمینه زمین‌شناسی و زلزله‌شناسی که سالی یک‌بار به دانشگاه تهران می‌آید و درس زلزله‌شناسی تدریس می‌کند و تخصصش عمران در ژاپن است و در حوزه ساخت‌وساز فعالیت دارد، مطرح کردم. از ایشان در جلسه‌ای که در هتل هما برگزار شد، پرسیدم: «استاد محترم، شما که در ژاپن در حوزه عمران فعالیت دارید، سود ساخت‌وساز در ژاپن چقدر است؟» ایشان پاسخ دادند که سود ساخت‌وساز در ژاپن تعریف‌شده و دلبخواهی نیست و حداکثر 15 درصد است.

سؤالم این است که چرا برخی از آماتورهای حوزه ساخت‌وساز در کشور ما می‌گویند از این حوزه خارج شده‌اند؟ زیرا سود بانکی ما حدود 18 تا 20 درصد است. ما نمی‌گوییم که سازندگان باید به سود 18 یا 20 درصد اکتفا کنند. توقع ما این است که سود بیشتری کسب کنند، با توجه به سرمایه، زمان و انرژی که صرف می‌کنند، اما سودها بعضاً از مرز 150 و 200 درصد عبور می‌کند.

تسنیم: اختلاف بین هزینه ساخت و قیمت مسکن در گذشته و حال چگونه است؟

عقبایی: به‌عنوان مثال، 10 سال پیش قیمت مسکن حدود 8 میلیون تومان بود و هزینه ساخت در آن زمان متری 3 میلیون یا 2.5 میلیون تومان بود. یعنی حداکثر فاصله بین هزینه ساخت و قیمت مسکن دو یا دو و نیم برابر بود. اکنون، بر اساس آخرین برآوردها، هزینه ساخت به طور متوسط بین 20 تا 25 میلیون تومان است. بله، ممکن است خانه‌هایی وجود داشته باشد که هزینه ساخت آن‌ها به متری 80 میلیون تومان برسد، اما میانگین هزینه ساخت، با احتساب انشعابات، حدود 25 میلیون تومان است. حال اگر میانگین قیمت مسکن را بالای 150 میلیون تومان در نظر بگیرید، در بسیاری از مناطق، اختلاف بین هزینه ساخت و قیمت مسکن چند برابر شده است؛ یعنی همان دو و نیم برابر اکنون چند برابر شده است.

تسنیم:راهکار شما برای بهبود بازار مسکن چیست و چرا برخی سودهای بالا را ترجیح می‌دهند؟

عقبایی: نکته‌ای که می‌خواهم بیان کنم دقیقاً همین است. برخی معتقدند که باید تولید مسکن را افزایش دهیم و سود کمتری کسب کنیم. به‌عنوان مثال، اگر 100 خانه بسازیم و از هر خانه 400 میلیون تومان سود ببریم، بهتر است تا اینکه کسی بگوید من به جای 100 خانه، 10 خانه می‌سازم و از هر خانه 4 میلیارد تومان سود می‌برم. مثال دیگر مانند فردی است که رستوران چلوکبابی دارد و می‌گوید: «من روزانه 3 هزار پرس چلوکباب می‌فروشم و از هر پرس 200 تومان سود می‌برم.»

فرد دیگری می‌گوید: «من چلوکباب می‌فروشم و از هر پرس 50 هزار تومان سود می‌برم، اما راضی‌ام که روزانه 500 پرس بفروشم.»

آن یکی می‌گوید: «من راضی‌ام که از هر پرس 500 تومان سود ببرم، اما 3 هزار پرس چلوکباب بفروشم، سودم را پایین می‌آورم و فروشم را بالا می‌برم.» در حوزه مسکن، انبوه‌سازان و تولیدکنندگان بازار مسکن باید به سمتی حرکت کنند که کارگاه‌های تولید مسکنشان تعطیل نشود، نیروهای کارشان بیکار نشوند، خواب سرمایه‌شان طولانی نشود و طمع را کنار بگذارند.

تسنیم: نحوه محاسبه سهم زمین در قیمت مسکن چگونه است و چه اشتباهاتی در این محاسبه رخ می‌دهد؟

عقبایی: برخی افراد سهم زمین را در قیمت تمام‌شده مسکن محاسبه می‌کنند و این نکته بسیار مهمی است. می‌گویند: «ما هزینه ساخت را مثلاً 25 میلیون تومان یا 20 میلیون تومان در نظر گرفتیم.» سپس می‌خواهند سهم زمین را در آن واحد محاسبه کنند و با هزینه ساخت جمع کنند تا قیمت تمام‌شده را مشخص کنند. اما بعضاً در اینجا خلط مبحث می‌کنند و می‌گویند: «زمین در آن منطقه متری 100 میلیون تومان است، ما متری 25 میلیون تومان ساختیم و حالا آپارتمان را متری 100 میلیون تومان می‌فروشیم، پس هیچ سودی برای ما ندارد.» در حالی که زمینی که متری 100 میلیون تومان خریداری شده، برای ساخت 10 واحد استفاده شده، نه یک واحد.

یعنی قدرالسهم زمین بین 10 یا 5 یا حتی 100 واحد تقسیم می‌شود. بنابراین، باید هزینه زمین را با هزینه ساخت جمع کنید، نه اینکه بگویید: «من زمین را متری 100 تومان خریدم، 200 متر زمین خریدم، حالا می‌خواهم یک واحد 60 متری آپارتمان بفروشم.» نباید بگویید: «فقط 6 میلیارد تومان هزینه زمین بوده است.» اگر 200 متر زمین بین 10 واحد تقسیم شود، یعنی اگر 10 واحد در 200 متر زمین ساخته شده یعنی این‌که به هر واحد 10 متر زمین رسیده که می‌شود یک میلیارد تومان.

تسنیم: جمع‌بندی شما از وضعیت بازار مسکن و پیش‌بینی آینده آن چیست؟

عقبایی: جمع‌بندی مختصری می‌کنم: برخی افراد، چه ناآگاهانه و چه آگاهانه، به این موضوع دامن می‌زنند. آن‌هایی که ناآگاهانه این کار را می‌کنند، فکر می‌کنند اگر به بازار مسکن و مخاطبان القا کنند که قیمت مسکن کاهش یافته، این یک واقعیت در کف بازار است. واقعیت کف بازار این است که قیمت مسکن نه‌تنها در مناطق شمالی تهران، بلکه در مناطق میانی، متوسط و حتی شهرهای کوچک به دلیل کاهش قدرت خرید مردم کاهش یافته است. من اعتقاد دارم که تا پایان سال 1404، چه در شرایط تحریم، چه در شرایط صلح، و حتی در شرایط خدای‌نکرده جنگی، قیمت مسکن به دلیل کاهش قدرت خرید مردم و با توجه به اینکه 85 تا 90 درصد بازار مسکن اکنون سرمایه‌ای است، کاهش خواهد یافت. اکنون 10 درصد معاملات بازار مسکن مصرفی است و این نگاه سرمایه‌ای سودی عایدش شود.