هوش اقتصادی تنها راه بقا در بازار مسکن

ايسنا

بروزرسانی 1404/08/08 - 15:26

ایسنا/یک توسعه‌گر صنعت ساختمان و انبوه‌سازی هشدار داد که در نیمه دوم ۱۴۰۴، تنها راه بقا در بازار متورم و بی‌ثبات ساخت‌وساز، اتکا به هوش اقتصادی و تصمیم‌گیری مبتنی بر داده است.

مهدی زرقانی - مدرس دانشگاه و پژوهشگر حوزه کارآفرینی و عمران - در یادداشتی تحلیلی اظهار کرد: حتی اگر فعال شدن «مکانیزم ماشه» را صرفا یک رویداد سیاسی بدانیم، اثرآن بر بازار مسکن و ساخت‌وساز ایران فراتر از هر تصمیم دیپلماتیک است. تجربه‌ سال‌های گذشته نشان داده هر بار تنش‌های بین‌المللی افزایش یافته، پیش از آنکه پیامدش در تیتر خبرها دیده شود، در کارگاه‌های ساختمانی،قیمت مصالح، قراردادها و رفتار سرمایه‌گذاران خود را نشان داده است. در واقع، مسکن بیش از هر بازار دیگری، آینه‌ تمام‌نمای وضعیت اقتصاد کلان ایران است.

این توسعه‌گر صنعت ساختمان و انبوه‌سازی در ادامه آورده است:‌
در شرایط فعلی، فعال شدن این مکانیزم یعنی بازگشت تحریم‌های شورای امنیت و محدودتر شدن دسترسی ایران به منابع ارزی؛ پیامد مستقیم این اتفاق افزایش نرخ ارز است و در اقتصادی که وابستگی شدیدی به واردات مواد اولیه و تجهیزات ساختمانی دارد، یعنی جهش هزینه‌ها. از آهن و سیمان تا پمپ، آسانسور، شیشه و رنگ، همه کالاهایی هستند که یا مستقیم واردمی‌شوند یا وابستگی ارزی دارند. در نتیجه، هر افزایش در نرخ ارز، به‌طور مستقیم در قیمت تمام‌شده ساخت‌وساز منعکس می‌شود.

سرایت آثار اقتصادی به نهضت ملی
اما این تنها اثر اقتصادی نیست. جریان نقدینگی نیز هم‌زمان تحت فشار قرار می‌گیرد. در فضای تحریم، بانک‌ها با محدودیت منابع روبه‌رو می‌شوند، پرداخت تسهیلات ساخت کاهش می‌یابد و انبوه‌سازان که بخش عمده پروژه‌هایشان را با اتکا به پیش‌فروش یا وام بانکی پیش می‌برند، با کسری منابع مواجه می‌شوند. نتیجه، کندی یا توقف پروژه‌هاست. این اتفاق نه‌تنها دربخش خصوصی بلکه در پروژه‌های دولتی مثل نهضت ملی مسکن نیز قابل مشاهده است، جایی که تاخیر در تخصیص منابع، عملا سرعت ساخت را پایین آورده است.

در چنین فضایی، سرمایه‌گذاران به سمت بازارهای با نقدشوندگی بالاتر مثل طلا و ارز حرکت می‌کنند. این خروج سرمایه، به رکود سرمایه‌ای در بازارمسکن دامن می‌زند. حتی اگر قیمت‌ها روی کاغذ بالا بروند، حجم معاملات پایین می‌ماند و بازار به مرحله‌ای از رکود تورمی می‌رسد؛ جایی که هم هزینه‌ها رشد کرده‌اند و هم قدرت خرید مردم کاهش یافته است.

البته‌ برخی تحلیلگران بازار معتقدند این وضعیت منجر به دوگانگی رفتاری در بازار می‌شود: سازنده‌ها به دلیل رشد هزینه‌ها محتاط می‌شوند و خریداران به‌دلیل انتظار کاهش قیمت واقعی، دست نگه می‌دارند.

رکود تورمی صرفا نتیجه تحریم‌ها نیست
در سطح کلان‌تر، رکود تورمی مسکن نه‌فقط نتیجه تحریم، بلکه حاصل ترکیب چند بحران هم‌زمان است، کاهش توان خرید خانوارها با توجه به افزایش تورم، عدم نقد شوندگی فوری ملک و زمین، بحران نیروی انسانی درساخت‌وساز به‌ویژه پس از خروج کارگران افغان، و ناتوانی نظام بانکی درتامین تسهیلات بلندمدت. هم‌زمان، نظام مالیاتی جدید (از جمله مالیات برخانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه) نیز باعث تغییر رفتار برخی سرمایه‌گذاران شده است.

آینده کاملا تیره نیست
با این حال، آینده کاملا تیره نیست. در نیمه دوم سال ۱۴۰۴، پروژه‌هایی که بر پایه واقعیت‌های اقتصادی و نه صرفا سودآوری کوتاه‌مدت طراحی شده‌اند، می‌توانند از دل این بحران، فرصت بسازند. حرکت به سمت ساخت واحدهای کوچک‌متراژ، میان‌قیمت و اجاره‌محور در بافت‌های فرسوده، راهی است که می‌تواند هم نقدینگی را سریع‌تر بازگرداند و هم پاسخ‌گوی نیاز واقعی بازار باشد.

در مجموع، چشم‌انداز بازار مسکن در نیمه دوم ۱۴۰۴ را می‌توان ترکیبی ازسه مولفه دانست: تورم در هزینه‌ها، رکود در تقاضا و جست‌وجوی فرصت درپروژه‌های هدفمند.

سازنده‌هایی که بتوانند بر مبنای داده، پیش‌بینی و انعطاف‌پذیری تصمیمبگیرند، شانس بیشتری برای بقا و حتی رشد خواهند داشت.

در واقع، سال پیش‌رو نه سال رونق، بلکه سال «بازتعریف استراتژی» برای فعالان صنعت ساخت‌وساز است؛ بازاری که اگرچه از بیرون در رکود به‌نظرمی‌رسد، در عمق خود در حال پوست‌اندازی است.